要点提示  

    本案合同到期后被告继续租赁该房屋，双方未再续签合同，原告要求被告腾房，被告拒绝，要求继续租赁。理由是因是不定期租赁合同，原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。日博365娱乐场_365bet投注网站_365bet足球游戏认为原告催促被告腾出房屋，系其依法行使合同解除权，被告自接到交房通知即发生解除合同的效力，本案系争房屋的租赁合同已解除。判令被告限期腾房，赔偿原告经济损失。

案例索引

   确山县人民日博365娱乐场_365bet投注网站_365bet足球游戏（2008）确民初字第760号（2008年11月10日）

案情

   原告中国农业银行确山县支行，住所地确山县盘龙镇爱民路1号。

    诉讼代表人夏志勇，职务行长。

    被告梅高升，男，个体工商户。

    原告在确山县盘龙镇解放路东段路北拥有一楼门面房五间，西三间由原告设立盘龙营业所自用，东二间门面房经原、被告协商，由被告租用经营鞋店。2003年1月1日，原、被告签定了房屋租赁合同，约定租赁期限5年，从2003年1月1日至2008年1月1日到期；年租金为22000元，于每年1月1日一次性交清；到期后，被告有优先承租的权利。合同到期后，原告因扩建盘龙营业所，需收回所租赁的二间门面房，不再租赁给被告，要求被告在原告需用房时被告搬出所租房屋，因此双方未再签订租赁合同，口头约定租金按月比照原合同的数额交纳。2008年4月4日被告补交了2008年1-4月份的租金7000元。后原告催促被告搬迁，并于2008年6月12日向被告送达收回房屋通知书，被告拒绝腾房，要求继续租赁房屋。

审判  

  确山县人民日博365娱乐场_365bet投注网站_365bet足球游戏审理后认为：原、被告签订的租赁合同系双方自愿，且不违反法律或行政法规的规定，合同成立且有效。按照《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的合同到期后，因原告自用房屋，未再与被告续签租赁合同，允许被告继续使用租赁房屋，双方形成了不定期的租赁关系。原告催促被告腾出房屋，系其依法行使合同解除权，被告自接到交房通知即发生解除合同的效力，本案系争房屋的租赁合同已解除。自原告起诉至今，被告无正当理由拒不腾房，又不交纳占用房屋期间的租金，侵犯了原告对物的所有权，应当承担民事责任。按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，被告应承担返还房屋并恢复原状、赔偿原告占用房屋期间的经济损失的民事责任。原告诉请经济损失按计算租金的方法计付符合法律规定，本院予以支持。本院已考虑到被告系营业用房的事实，审理期间多次组织双方进行调解，原告已给予被告充足的腾房时间，被告仍无腾房的诚意，为照顾被告，本院适当再给予被告延长腾房时间。故判决：被告梅高升于判决生效后二十日内返还原告门面房二间，恢复原状，并于返还当日支付赔偿金（按年租金22000元，从2008年4月5日起，分年、月、日计算至判决确定给付之日止）。

    被告梅高升不服本判决提出了上诉，二审维持了原判。

评析

   《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”如何理解是本案的焦点问题。原告认为催促被告腾房，被告就应该腾房，不需要长时间。被告认为应该给三个月的时间。就本案，被告没有理由拒绝腾房，继续租赁房屋。被告自接到交房通知即发生解除合同的效力，本案系争房屋的租赁合同已解除。调解过程已给被告充足的腾房时间，被告仍不腾房，侵犯了原告对物的所有权，调解不成，及时判决，判令被告限期腾房，赔偿原告经济损失。该院处理时已考虑到被告系营业用房的事实，审理期间多次组织双方进行调解，原告已给予被告充足的腾房时间，被告仍无腾房的诚意，为照顾被告，该院再给予被告延长腾房时间，判决被告于判决生效后二十日内返还原告门面房二间，恢复原状。这符合最高人民日博365娱乐场_365bet投注网站_365bet足球游戏关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第三款规定的精神。属合情合理，体现了促进社会和谐的司法理念在审理案件中的贯彻实施。