基于后让与担保所签的商品房预售合同能否解除的探讨

                              ----姚晓磊 范志楠

一、关键词

商品房预售合同纠纷 后让与担保 民间借贷 解除合同

二、基本案情

  2012年12月5日，甲某某与乙公司签订了一份借款合同。该借款合同约定，甲某某向乙公司出借资金550万元，借款期限自2012年12月5日至2013年6月5日。同日，甲某某和乙公司又签订了一份房地产抵押合同。该抵押合同约定，为担保2012年12月5日签订的《借款合同》的履行，抵押人自愿以自有权属的房产（合同中未载明抵押的房屋信息）作为抵押，抵押期限为2012年12月5日至2013年6月5日。双方签订合同后，甲某某实际向乙公司出借了款项，乙公司也出具了收据。借款期限到期后，甲某某与乙某某分别于2013年6月5日、2013年12月5日、2014年6月5日三次续签了借款合同、房地产抵押合同。

2012年12月5日，甲某某与丙公司签订《商品房预售合同》两份，该两份合同约定，丙公司将其开发的房屋两套出售给甲某某，付款方式均为一次性付款，该两套房屋房款分别为491611元及479522元，买受人于2012年12月5日付清。合同签订后，该两套房屋已在房管部门进行了备案登记。

另查明，2012年12月5日当天，丙公司尚与甲某某的弟弟及丈夫签订该楼盘的商品房买卖合同共7份，并同样均在房管部门进行了备案登记。乙公司和丙公司系关联公司。

丙公司于2021年以甲某某没有交付案涉房屋的房款为由，起诉甲某某，要求解除丙公司和甲某某签订的两套商品房买卖合同及协助注销房屋备案登记。

三、案件索引

一审：河南省许昌市建安区人民日博365娱乐场_365bet投注网站_365bet足球游戏（2021）豫1003民初58号

四、案件的分析。

案涉抵押合同中虽未明确载明抵押房产包括案涉的两套房屋，但甲某某和丙公司之间签订商品房买卖合同的时间与甲某某同乙公司签订借款合同、抵押合同的时间均为2012年12月5日，且合同签订时，乙公司和丙公司系关联公司。庭审中，本案的原告（丙公司）无法对签订商品房买卖合同时的情况进行明确说明，也无法对签订商品房买卖合同后在被告（甲某某）未实际付款的情况下进行网签备案作出合理解释。甲某某向乙公司出借款项的数额与甲某某及其亲属和丙公司签订9套房屋买卖合同的价款数额基本一致。甲某某及其亲属均系外省人，经常居住地及工作地点也均在外省，案涉房屋买卖合同的房产系问题楼盘的房产，甲某某购买涉案房产有违常理。综合上述情形，丙公司与甲某某之间关于商品房买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，买卖商品房属于双方表面的意思表示，对双方不具有法律约束力，其真实目的是给甲某某向乙公司出借款项提供担保，但是，甲某某与丙公司之间隐藏的、以形式上签订房屋买卖合同方式设定担保的意思表示并不当然无效。因案涉的两套商品房买卖合同实际系抵押合同的组成部分，具有从属性，本身没有独立的合同目的，其履行是为实现主合同（借款合同）的履行，因案涉借款尚未得到清偿，其担保也不能单独进行解除，故原告要求与被告解除《商品房买卖合同》及要求被告协助办理备案注销手续，无事实和法律依据，不应支持。

五、案件的后续

本案经过审理查明，乙公司尚未清偿对甲某某的借款，因丙公司经营困难，本院主持双方调解，甲某某愿意对借款利息作出让步，如丙公司愿意分期支付甲某某剩余未被偿还的借款本金，甲某某愿意分批解除和丙公司的商品房合同及协助注销相应网签备案，但因丙公司经营困难，无法筹措相应资金，双方未能达成调解协议，后丙公司自愿撤回了对甲某某的起诉。

六、后语

后让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人。后让与担保这一担保方式在我国法律中未有明确规定，但在社会生活大量存在，且其存在形式具有隐蔽性，往往以房屋买卖合同作为后让与担保的外在表现形式，在此情形下，不能按照房屋买卖合同纠纷进行审理，否则对债权人显失公平，容易使债权人的担保脱保，损害债权人的利益。但后让与担保并非虚假诉讼中的恶意串通、虚构事实。就如本案，如双方能够调解解除使房屋恢复到可交易状态，因不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害他方权益，应于准许。